Es empfiehlt sich, die eigenen Wünsche und Bedürfnisse genau abzustecken. Wie viel Platz brauche ich zum Wohnen? Möchte ich einen Garten oder lieber eine Terrasse? Will ich in einer Stadt wohnen oder ausserhalb der Stadt? Aber die Frage hat natürlich auch finanzielle Aspekte. Meist sind die Anschaffungskosten wie auch die wiederkehrenden Unterhaltskosten beim Einfamilienhaus höher als bei einer Eigentumswohnung. Alle Investitionen muss man selbst tragen, zum Beispiel den Ersatz eines neuen Heizungssystems. Natürlich geniesst man beim Einfamilienhaus im Gegenzug ein hohes Mass an Gestaltungsfreiheit und kann sich infolgedessen «selbst verwirklichen».

Als Eigentümerin, Eigentümer einer Wohnung haben Sie gegenüber dem Haus zwar weniger Gestaltungsspielraum, aber in der Regel auch weniger Arbeit. Auch werden die Kosten für Renovationen unter einem definierten Schlüssel in der Regel der jeweiligen Wertquote unter der Eigentümerschaft aufgeteilt. Als Wohnungsbesitzerin, Wohnungsbesitzer sollten Sie an der Eigentümerversammlung teilnehmen – in diesem Gremium treffen Sie Entscheide gemeinsam bzgl. Hausordnung, Reparaturmassnahmen usw. Sie sehen, in einer Wohnung muss man sicherlich auch eine gewisse Kompromissbereitschaft mitbringen, da zum Beispiel bauliche Veränderungen von allen beschlossen werden.

Wie und wohin sich die Zinsen entwickeln, ist abhängig von vielen Faktoren. Der Hypothekarzins besteht grundsätzlich aus zwei Komponenten, einerseits aus den Refinanzierungskosten sowie der individuellen Kundenmarge. Der Zins wird von mehreren Faktoren beeinflusst; vom nationalen und internationalen Leitzins, von der Konjektur und der Inflationen sowie auch die Markterwartung hat einen entsprechenden Einfluss. Die Kundenmarge wird bei der AKB individuell berechnet und ist auch abhängig von vielen Parametern, wie der Tragbarkeit und Belehnung. Je tiefer das Risiko für die Bank, desto tiefer ist generell auch die Kundenmarge. Wichtig: Die Zinsen sind täglichen Schwankungen der Kapitalmärkte ausgesetzt. Sie können sich daher jederzeit ändern. Eine Fixierung bei der AKB ist momentan bis zu 18 Monate vor Auszahlung der entsprechenden Tranche möglich; bis 9 Monate derzeit ohne Zinssatzzuschlag. Wir rechnen für die nächsten 12 Monate im aktuellen Umfeld mit nur noch leicht steigenden Zinsen aufgrund der Erwartung, dass die Inflation zurückgeht und eine Lieferkettenentspannung einkehrt.

Ein wertvoller Tipp, um auf dem Laufenden zu bleiben: Abonnieren Sie unsere aktuelle Zinsprognose.

Viele Wege führen zu Ihrem persönlichen Wohntraum. Gute Quellen können Newhome.ch, Tageszeitungen, Fachzeitschriften, Suchabos oder Freunde und Bekannte sein. Nebst den genannten Quellen können Sie natürlich einen professionellen Immobilienmakler engagieren, welcher Sie bei der Suche nach dem Traumobjekt unterstützt.

Die Tragbarkeit ist ein wichtiger Faktor für die Vergabe einer Hypothek – nicht nur für die Bank, sondern auch für die Käuferin, den Käufer. Mit der Berechnung der Tragbarkeit wird ermittelt, ob der Liegenschaftskauf möglich und die Hypothek tragbar sind. Tragbar nicht jetzt im Moment, sondern auch langfristig. Die AKB berechnet bei der Erteilung der Finanzierung die sogenannte kalkulatorische Tragbarkeit. Hier wird nichts anderes gemacht als die monatlichen Kosten der Liegenschaft in Relation zum Gesamteinkommen gesetzt. Zins-, Amortisations- und Nebenkosten (Elektrizität, Heizung, Wasser, Reparaturen usw.) sollten 40% Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen. Zur Berechnung der Zinskosten wird ein kalkulatorischer Zinssatz von 5 % verwendet, damit soll eine langfristige Tragbarkeit aufgezeigt werden, folglich wird so einem möglichen Zinsanstieg Rechnung getragen.

Der Kauf einer Liegenschaft sollte gut überlegt sein, da man ja viel Vermögen in die Liegenschaft bindet. Aufgrund dessen empfehlen wir vor dem Start der intensiven Immobiliensuche ein unverbindliches Beratungsgespräch bei uns. Ein fundiertes und persönliches Gespräch hilft den Durchblick des Finanzierungsdschungels zu erlangen und bildet das Fundament für den zukünftigen Immobilienkauf. Beim Kauf von Wohneigentum zählt unter anderem die 20-zu-80-Regel. Das heisst, Sie müssen mindestens 20 Prozent von der Kaufsumme mit Eigenmitteln und maximal 80 Prozent mit einer Hypothek finanzieren. Zugleich berechnet die AKB bei der Erteilung der Finanzierung die sogenannte kalkulatorische Tragbarkeit. Hier wird nichts anderes gemacht als die monatlichen Kosten der Liegenschaft in Relation zum Gesamteinkommen gesetzt. Zins-, Amortisations- und Nebenkosten (Elektrizität, Heizung, Wasser, Reparaturen usw.) sollten 40% Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen. In unserem Gespräch stecken wir den genauen Finanzierungsrahmen ab, unterhalten uns zu den notwendigen Eigenmitteln, berechnen die Tragbarkeit und besprechen gemeinsam die Finessen.

Ja! Mit der AKB Green Hypothek unterstützt die AKB energieeffizientes Bauen und Renovieren aktiv und setzt einen Impuls zur Reduktion der Emissionen des Gebäudeparks im Marktgebiet. Für die AKB Green Hypothek haben wir am Kapitalmarkt von nachhaltig orientierten Investorinnen und Investoren Geld aufgenommen und verwenden das direkt für die AKB Green Hypothek. Somit verbinden wir die beiden Seiten direkt miteinander.

Wir haben konkrete Vergabekriterien entwickelt und international zertifizieren lassen. Grundsätzlich unterstützen wir jegliche Aktivität zur Reduktion der Gebäudeemissionen. Jede Aktivität zur Reduktion der Gebäudeemissionen zählt! Im Vergleich zu anderen Instituten kennen wir keine Minimal- oder Maximalbeträge und bieten auch eine flexible Laufzeitwahl von 2 bis 10 Jahren an.

Der Finanzierungsnachweis ist unverbindlich, diesen braucht es in der Regel ganz früh im Kaufprozess, damit die Verkäuferschaft einen Entscheid fällen kann, mit welchem Kaufinteressenten sie weiterarbeiten will.

Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen ist ein wichtiges Dokument, welches in der Regel zwingend vor dem Notartermin vorliegen muss. Wie es der Name schon sagt, mit dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen garantieren und verpflichten wir uns als Bank, dass die vereinbarte Summe für die Liegenschaft am vertraglich festgelegten Tag unwiderruflich überwiesen wird. Umgekehrt kann man sagen, dass der Verkäufer mit dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen die Sicherheit in den Händen hält, dass er am vereinbarten Tag sein Geld erhält.

Der Notar hat eine sehr wichtige Aufgabe, denn er beurkundet den öffentlichen Kaufvertrag, die Beurkundung durch einen Notar ist auch gesetzlich vorgeschrieben. Ausserdem sind Notare zuständig, dass die Käuferschaft im Grundbuch eingetragen und die rechtmässige Eigentumsübertragung durchgeführt werden. Wichtig ist es, dass der Notar eine neutrale Beratungsrolle einnimmt, sprich er vertritt weder nur den Verkäufer noch den Käufer. Das ist auch ein Mitgrund, wieso die Notarkosten oftmals in der Praxis hälftig zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Merken Sie sich, egal auf welcher Seite des Tisches Sie sitzen, der Notar ist für Sie da und unterstützt Sie bei Fragen und Unsicherheiten.

Eigenmittel oder auch Eigenkapital umschreibt das Kapital, welches eine Käuferin, ein Käufer selbst zum Kauf der Immobilie einbringt. Bei den Eigenmitteln ist die vorgesehene Nutzung sehr entscheidend.

Um eine Hypothek für den Eigengebrauch zu erhalten, müssen mindestens 20 % Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel eingebracht werden. Den Restbetrag, sprich maximal 80 %, finanziert eine Kreditgeberin wie die AKB. Bei den 20 % gibt es aber noch eine wichtige Finesse. 10 % des Immobilienpreises müssen in Form von liquiden Mitteln stammen, hierzu zählen zum Beispiel Spargelder, Schenkungen oder Erbvorbezüge, Wertschriften, Guthaben aus der dritten 3 Säule. Die anderen 10 % dürfen aus beruflicher Vorsorge, sprich aus der Pensionskasse stammen.

Wichtig: Bei allen anderen Nutzungsarten (Mietobjekte, Ferienwohnungen) dürfen keine Vorsorgegelder eingebracht werden. Die Eigenmittelanforderungen sind in der Regel auch höher als bei der selbstbewohnten Liegenschaft.

Bei einem Liegenschaftskauf schätzen wir als AKB das Kaufobjekt. Aus dieser internen Schätzung wird der Verkehrswert ermittelt. Dieser muss nicht immer gleich wie der Marktwert der Immobilie sein. Die Bank agiert hier nach einem Risikoprinzip eher vorsichtig. Bei der Belehnung wird die Hypothek ins Verhältnis zum Verkehrswert gesetzt. Ist dieser Wert unter 66 %, spricht man von einer 1. Hypothek, alles darüber ist eine 2. Hypothek. Hier ein kleines Zahlenbeispiel:

Kaufpreis Liegenschaft CHF 1,0 Mio.

Verkehrswert AKB ebenfalls CHF 1,0 Mio.

Eigenmittel mindestens 20 %, sprich CHF 200 000.–.

Hypothek CHF 800 000.–.

66 % von CHF 1 Mio. bei CHF 660 000.– sprechen wir von der 1. Hypothek.

Beim Restbetrag von 140 000.– reden wir von einer 2. Hypothek.

Falls noch verpfändete Zusatzsicherheiten vorhanden sind, müssen diese natürlich in dieser Kalkulation berücksichtigt werden. Merken Sie sich, dass wir bei der Belehnung vom Verhältnis der Hypothek zum Liegenschaftswert sprechen.

Die Belehnung ist das Verhältnis zwischen Hypothek und dem Verkehrswert. Falls die Hypothek im Verhältnis zum Verkehrswert 66 % übersteigt, spricht man von einer 2. Hypothek. Dieser Betrag muss innert 15 Jahren oder spätestens bis zum Erreichen des Pensionsalters zurückbezahlt werden. Wird zum Beispiel bei einer 2. Hypothek von CHF 140 000.– der Wert durch die 15 Jahre dividiert, entspricht dies einer jährlichen Amortisation von mindestens CHF 9333.33. Die Amortisation kann direkt oder indirekt erfolgen.

Von einer direkten Amortisation spricht man, wenn man regelmässige Zahlungen direkt an das kreditgebende Finanzinstitut zurückführt. Die Hypothekarschuld reduziert sich linear und periodisch.

Vorteil: Mit der direkten Amortisation reduziert sich die Hypothek nach jeder Rückzahlung, diese wird in der Regel bei der AKB quartalweis vollzogen, folglich zahlt man jedes Mal weniger Hypothekarzinsen und senkt einerseits die Verschuldung sowie auch die monatliche Zinsbelastung.

Nachteil: Aus steuerlicher Sicht ist die direkte Amortisation ungünstig. Die Zinsen können eben vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Sinken die Zinskosten, kann auch weniger abgezogen werden und die Steuerbelastung erhöht sich.

Indirekt heisst, dass die Rückzahlung zugunsten einer Vorsorgelösung der Säule 3a erfolgt. Hier kann zum Beispiel ein Konto bei der Bank verwendet werden oder eine gebundene Versicherungspolice. Das entsprechende Produkt muss in den Hypothekarvertrag inkludiert werden, die Zusatzsicherheit wird verpfändet und dient der Bank folglich als Sicherheit. Eine indirekte Amortisation ist nur für die selbstbewohnte Liegenschaft möglich. Das Vorsorgekapital wird nach individuellem Bedarf, spätestens aber beim Erreichen des Rentenalters bezogen. Und die Rückzahlung der Hypothek erfolgt auf einen Schlag.

Vorteil: Bei der indirekten Amortisation kann zusätzlich zum Hypothekarzins auch die getätigte Amortisation vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dadurch, dass die Hypothek nicht reduziert wird, bleiben die Zinskosten bis zur Rückführung konstant. Ferner sind das Kapital und auch die Erträge auf dem Vorsorgekonto ebenfalls von der Steuer befreit. Die Steuern fallen erst bei der Rückzahlung der Hypothekarschuld an, glücklicherweise aber zu einem reduzierten Steuersatz.

Nachteil: Dadurch, dass die Hypothekarschuld immer gleichbleibt, reduzieren sich auch die Schulden nicht. Die Belastung durch Hypothekarzinsen bleibt immer gleich gross. Wichtig: Die Einzahlungen in die 3. Säule sind begrenzt. Die Maximalbeträge liegen bei Angestellten mit einem Anschluss an einer Pensionskasse bei CHF 7'056.- pro Jahr. Selbstständigerwerbende können 20 % des Nettoeinkommens, maximal CHF 35'280.–, einbezahlen. Falls mehr amortisiert werden soll oder muss, ist eine Kombination der direkten und indirekten Amortisation sinnvoll.

Es gibt hier mehrere Methoden für die Bewertung von Immobilien. Die Methode hängt von der Immobilie selbst sowie der Nutzungsart ab.

Vergleichswertmethode: Standardobjekte, wie z.B. eine «normale» 4,5-Zimmer-Wohnung in Aarau oder ein 5,5-Zimmer-Einfamilienhaus in Rombach, bewerten wir standardmässig mit einer hedonischen Bewertungsmethode, bei der die Eigenschaften von unterschiedlichen Kriterien mittels statischer Verfahren miteinander verglichen werden. Das hedonische Preismodell stützt sich somit auf eine Datenbank, die Transaktionen vieler effektiv erfolgte Verkäufe enthält. Durch den Vergleich mit den Transaktionspreisen für ähnliche Objekte gelangt das hedonische Modell bei Standardimmobilien zu einem präzisen Ergebnis. 

Experteneinschätzung: Die Schätzung durch unsere Expertinnen und Experten vor Ort kommt zum Beispiel bei Luxusobjekten zum Zuge, wie ein Einfamilienhaus mit 9 Zimmer und einem Preis von CHF 4 Mio. Wir besichtigen die Immobilie und studieren alle relevanten Unterlagen. In die Bewertung lassen wir den Zustand der Liegenschaft, die Bausubstanz, die verwendeten Materialien sowie die Energieeffizienz und eine Reihe weiterer Eigenschaften einfliessen. Die Expertinnen und Experten dokumentieren die Wertschätzung in einem fundierten Schätzungsbericht.

Bei Renditeliegenschaften kommt der Ertragswert zum Zuge, dort ist der Ertrag des Objekts zentral für die Wertermittlung der Liegenschaft. Hier werden die Mietzinseinnahmen durch den Kapitalisierungssatz dividiert.

Bei der selbstbewohnten Liegenschaft ist die Lage ein zentraler Punkt. Hierbei wird zwischen der Makro- und Mikrolage unterschieden. Die Makrolage ist der überregionale Standort der Gemeinde, also wie ist die Verkehrsanbindung an Autobahnen, ÖV usw. Und die Mikrolage ist die Lage des Grundstücks innerhalb der eigenen Gemeinde. Liegt das Grundstück im Dorfkern, direkt an der Hauptstrasse oder eher am ruhigen Dorfrand?

Natürlich sind auch der Zustand des Objektes, die Bauqualität wichtig. Folgende Parameter sind wichtig: Kennzahlen, Nettowohnfläche (beheizte Wohnfläche), Grundstücksfläche, Baujahr, Anzahl Räume (Zimmer sowie Badzimmer) usw. In der Regel wird die Mehrheit der Liegenschaft durch professionelle Immobilienmakler verkauft, dies im Wissen, welche Eckdaten der Liegenschaft zentral sind für eine Bewertung.