Abschaffung des Eigenmietwertes
Was war schon wieder der Eigenmietwert?
Wenn Sie eine Liegenschaft besitzen und diese selbst nutzen, müssen Sie den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Gemäss den geltenden Bestimmungen im Kanton Aargau (gültig seit 1. Januar 2025) wird der Eigenmietwert für Liegenschaften mit 62% der mittleren Marktmiete festgelegt. Im Kanton Solothurn hängt der Eigenmietwert von der Gemeinde ab und beträgt in der Regel zwischen 8 und 11% des Katasterwerts.
Was ändert sich für Sie als Eigenheimbesitzerin oder -besitzer einer selbstbewohnten Liegenschaft?
Die Gesetzesänderung sieht konkret vor, dass Sie als Besitzerin oder Besitzer eines Eigenheims zukünftig den Eigenmietwert für selbstbewohnte Liegenschaften (inklusive selbstbenutzte Ferienwohnung) nicht mehr versteuern müssen. Im Gegenzug sind aber Steuerabzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten für Renovationen, Reparaturen sowie Energie- und Umweltmassnahmen nicht mehr möglich. Personen, die erstmalig in der Schweiz ein Eigenheim erwerben, profitieren neu von einem betraglich und zeitlich begrenzten Ersterwerberabzug für Schuldzinsen.
Was bedeutet das für vermietete Liegenschaften?
Falls Sie Liegenschaften oder Ferienobjekte vermieten, bleibt vieles gleich: Die Mieteinnahmen sind weiterhin zu versteuern, während werterhaltende Investitionen sowie Unterhaltskosten von den Steuern abgezogen werden können. Hypothekarzinsen sind in Zukunft nur noch teilweise abzugsfähig – und zwar im Verhältnis zwischen vermieteten Objekten und dem Gesamtvermögen.
Beachten Sie aber, dass die Kantone mit der Gesetzesänderung neu eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen können. Die Definition des Begriffs «überwiegend» sowie die genaue Umsetzung obliegt den einzelnen Kantonen und ist noch nicht definiert.
Was bedeutet das nun finanziell?
Besitzen Sie ein Eigenheim, ist die Abschaffung des Eigenmietwerts für Sie in vielen Fällen vorteilhaft. Dieser wird künftig nicht mehr als Einkommen angerechnet. Weil die Hypothekarzinsen heute meist tiefer liegen als der Eigenmietwert, profitieren insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer mit geringer Verschuldung oder bereits abbezahlter Hypothek. Der Bundesrat rechnet damit, dass Sie bis zu einem Hypothekarzinsniveau von rund 3% einen Vorteil haben.
Anders sieht es aus, wenn Ihre Liegenschaft sanierungsbedürftig oder hoch belehnt ist. Da Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen künftig nicht mehr oder nur eingeschränkt steuerlich absetzbar sind, kann dies zu Nachteilen führen.
Und was ist, wenn ich in einer Mietwohnung lebe?
Für einen Grossteil der Mieterinnen und Mieter hat die Reform keine oder vernachlässigbare Auswirkungen. Die Mietpreise sollten nicht unmittelbar davon betroffen sein.
Ab wann tritt die neue Regelung in der Kraft?
Der Bundesrat wird über den Zeitpunkt der Inkraftsetzung entscheiden. Eine Umsetzung dürfte vermutlich in zwei bis drei Jahren erfolgen, damit die Kantone genügend Zeit für die Umsetzung erhalten.
Was sollten Sie nun tun?
Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht. Ob eine Rückzahlung oder Anpassung Ihrer Hypothek sinnvoll ist, hängt stark von Ihrer persönlichen Situation ab. Dazu gehört auch die Frage, ob Sie in den nächsten Jahren Sanierungen geplant haben. Ihre Kundenberaterin oder Ihr Kundenberater unterstützt Sie gerne, um gemeinsam mit Ihnen die passende Lösung zu finden.